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Wohnungsbewertung

Wohnungsbewertung im Detail erklärt! Wer schätzt meine Wohnung?

Es gibt viele Gründe für einen Wohnungsverkauf. Am Anfang eines erfolgreichen Verkaufs steht die Wertermittlung, damit Sie den optimalen Verkaufspreis erzielen. Dieser wird nicht nur von der Wohnung selbst bestimmt, sondern viele weitere Einflüsse bestimmen den Wert Ihrer Wohnung. Sie benötigen eine umfassende Wohnungsbewertung, die all diese Einflüsse berücksichtigt.

Um eine realistische Wohnungsbewertung zu erhalten, stehen Ihnen unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung. Benötigen Sie nur eine Einschätzung des aktuellen Marktwertes, ist dieses grob mit einem Online-Bewertungsprogramm möglich. Dazu bieten wir von der Efferz & Hoppen Immobilien GmbH Ihnen auf unserer Seite kostenlos eine Wohnmarktanalyse an (https://immobilien-eh.de/bewertung/). So erhalten Sie einen ungefähren Orientierungswert, der Ihnen hilft, den Marktwert Ihrer Wohnung einzuordnen.

Ein genaues Ergebnis erhalten Sie jedoch nur durch eine persönliche Wohnungsbewertung vor Ort. Wir von der Efferz & Hoppen Immobilien GmbH, bieten Ihnen eine seriöse und fachkompetente Wohnungsbewertung vor Ort als kostenlose Serviceleistung an. Am Puls des aktuellen Marktgeschehens in Bad Neuenahr/Ahrweiler, Rheinbach, Andernach und dem Großraum Bonn sind wir in der Lage, die Einflüsse der Makrolage und Mikrolage auf den Marktwertwert Ihrer Wohnung zu berücksichtigen. So verkaufen Sie zum bestmöglichen Preis!

Ist die Wohnungsbewertung Gegenstand rechtlicher Aspekte, zum Beispiel bei einer Scheidung oder um eine Erbmasse aufzuteilen, benötigen Sie jedoch ein schriftliches, rechtsfähiges Gutachten.

Welche Möglichkeiten zur Wohnungsbewertung gibt es?

Bei der Wohnungsbewertung wird der Wohnungswert (Verkehrswert) festgestellt. Dazu eignen sich zwei unterschiedliche Verfahren, welche auch in Kombination miteinander Anwendung finden:

  • Vergleichswertverfahren (häufige Anwendung zur Ermittlung des Richtwertes für Wohnungen)
  • Ertragswertverfahren (häufige Anwendung für Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser zur Bestimmung der Rendite)

Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren führen zu einem sehr ähnlichen Ergebnis des aktuellen Marktwertes. Durch die Durchführung beider Verfahren (Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren) kristallisieren sich auch deutlicher mögliche Fehlberechnungen oder Fehleinschätzungen heraus. Weichen die Ergebnisse zu sehr voneinander ab (zum Beispiel über 15 % Differenz) liegt es nahe, dass eines der beiden Verfahren vielleicht nicht korrekt durchgeführt wurde.

Verkehrswert

Vergleichswertverfahren zur Wohnungsbewertung

Wohnungen werden in dichterer Konzentration als Häuser verkauft. So bietet es sich an, andere Vergleichsobjekte in ähnlicher Größe und Wohnlage als Richtwert heranzuziehen. Die Anzahl und Vergleichbarkeit bestimmt dabei die Genauigkeit des Ergebnisses.

Es ergibt sich jedoch darin die Problematik, dass auch der zeitliche Aspekt Einfluss auf den Verkehrswert hat. Oft gibt es nicht genügend Vergleichsobjekte, deren Verkehrswert zeitgleich oder zeitnah ermittelt wurde. Der Immobilienmarkt unterliegt einer ständigen Wandlung, sodass sich die Verkaufswerte schon nach relativ kurzer Zeit verändern können.

Das Vergleichswertverfahren findet bei Häusern in der Regel keine Anwendung, da zu viele Anpassungen durch unterschiedliche Grundstücke und Baukörper erforderlich sind.

Ertragswertverfahren zur Wohnungsbewertung

Steht nicht die Eigennutzung, sondern die Gewinnerzielung einer Wohnung oder Gewerbeimmobilie im Fokus der Wohnungsbewertung, bietet sich das Ertragswertverfahren an. Es ist zum Beispiel für Käufer interessant, welche Ihre Wohnung Zwecks Weitervermietung ankaufen wollen. Sie interessiert in erster Linie nicht der Sachwert, sondern die möglichen Ertragswerte. Das Ertragswertverfahren wird fast immer als stützendes Wertermittlungsverfahren zu dem führenden Vergleichswertverfahren durchgeführt.

Durch das begrenzte Wohnraumangebot in der von der Efferz & Hoppen Immobilien GmbH betreuten Region Bad Neuenahr/Ahrweiler, Rheinbach, Andernach und dem Großraum Bonn, kann der Immobilienankauf zur Weitervermietung eine lohnende Investition für Käufer sein. Entsprechend groß ist er Anteil an potenziellen Käufern für Ihre Wohnung mit einer Ertragsorientierung.

Somit bietet es sich für Sie an, das Ertragswertverfahren als stützendes Verfahren mit in Ihre Wohnungsbewertung aufzunehmen. Die Wertermittlung Ihrer Wohnung sollte stets auf einem „Zwei-Säulen-Prinzip beruhen (führendes Wertermittlungsverfahren und stützendes Verfahren.“ Sie leiten den Verkehrswert von dem führenden Verfahren ab. Durch das stützende Verfahren erhalten Sie die Möglichkeit, das Ergebnis zu verifizieren. So erhöhen sie die potenzielle Käuferschaft und steigern Ihre Erfolgschance den höchstmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Sachwertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes bei einem Ein- bis Zweifamilienhaus

Das Sachwertverfahren kommt bei der Wohnungsbewertung nicht zum Einsatz, jedoch bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit dem Ziel der Eigennutzung. Berücksichtigt wird bei Häusern der Wert des Grundstückes (Bodenwert) und des darauf errichteten Baukörpers (Bodenwert + Gebäudesachwert × Marktanpassungsfaktor = Sachwert).

Wir von der Efferz & Hoppen Immobilien GmbH empfehlen Ihnen das Sachwertverfahren als führendes Verfahren nur für ein Ein- bis Zweifamilienhaus. Für Wohnungen mit Eigennutzung empfehlen wir Ihnen als führendes Verfahren das Vergleichswertverfahren, sowie unterstützend noch das Ertragswertverfahren.

Erfahren Sie mehr über die verschiedenen Verfahren zur Immobilienbewertung bei unserem Partner Immobilienscout24.

(https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/wissen/verfahren.html).

Ertragswert

Einflüsse auf den Verkehrswert der Wohnung

Bei einer Wohnungsbewertung führen viele Faktoren zu Preisaufschlägen oder eben zu Preisabschlägen. Zu der Wohnungsbewertung fließen viele Gesichtspunkte ein, welche den Wohnungsverkäufern oft gar nicht bewusst sind. Vieles davon trifft genauso auch den Verkauf anderer Immobilen zu, wobei wir von der Efferz & Hoppen Immobilien GmbH Sie ebenfalls fachkompetent unterstützen können. https://immobilien-eh.de/fuer-verkaeufer/

Die Wohnungslage

Meistens entscheidet schon die Lage der Wohnung, wie groß der Interessentenkreis ist und wie hoch der übliche Quadratmeterpreis liegt. Nicht jeder will oder kann überall wohnen. So gibt es je nach Ort oder Stadt erhebliche Abweichungen im Quadratmeterpreis, wozu die Makrolage und Mikrolage nochmals zu Differenzierungen führen.

Die Mikrolage

So wie Mikro für klein steht, bezieht sich die Mikrolage einer Wohnung auf das kleine bzw. nahe Umfeld der Wohnung. Schon ob die Wohnung an einer Hauptstraße, Nebenstraße oder sogar in einer Sackgasse liegt, sind Faktoren für Preisabschläge oder Preisaufschläge. Allerdings können sich mehrere Faktoren auch gegenseitig aufheben oder ausgleichen. Befindet sich die Wohnung zum Beispiel in einer Nebenstraße, ist mit geringem Verkehrslärm zu rechnen. Dafür kann vielleicht die Hauptstraße mit kurzen Wegstrecken zu öffentlichen Verkehrsmitteln punkten.

Auch die Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs, zu Kindergärten oder Bildungseinrichtungen, Grünanlagen und Spielplätzen oder die Parkmöglichkeiten sowie die nähere Nachbarschaft, fließen in die Mikrolage mit ein. Für die Wohnung ist es relevant, ob sie sich in Süd- oder Nordlage befindet und ein freier Blick möglich ist oder durch eine vorgelagerte Bebauung beschnitten wird. Balkone oder Gärten wirken sich preissteigernd auf die Wohnung aus und können einige Hundert Euros den Quadratmeterpreis steigern.

Die Makrolage

In der Makrolage wird die Wohnlage weiträumiger beurteilt. Dazu spielen Faktoren wie zum Beispiel die Wirtschaftskraft, Arbeitsmarkt, Bevölkerungsstruktur, Prosperität, kulturelle Angebote und die Landschaft tragend zur Wohnungsbewertung bei. Dazu gibt es noch Unterschiede, in welchem Wohnviertel die Wohnung gelegen ist.

Sachwert

Alter der Wohnung

Zweifellos sind Wohnungen in Häusern jüngeren Baujahrs oder Neubauten sehr beliebt. Den zweiten Rang können noch gut erhaltene Wohnungen älteren Baujahrs belegen. Kritisch wird es für Wohnungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Preisabschläge aufgrund von unbefriedigender Bausubstanz sind einzukalkulieren. Käufer planen dann schon pauschal hohe Instandsetzungskosten ein. Eine Ausnahme dazu tritt ein, wenn umfangreich durchgeführte Sanierungsmaßnahmen (Grundsanierung) nachweislich sind.

Neben der allgemeinen Bausubstanz betrifft Wohnungen auch eine Alterswertminderung. Dem kann durch Renovierung und Modernisierung entgegengewirkt werden. Bei unterlassenen Instandhaltungsmaßnahmen kann sich die Alterswertminderung jedoch auch erhöhen.

Für den Verkauf von Wohnungen spielen auch die tatsächlichen und zu erwartenden Nebenkosten eine große Rolle. So fließen weitere Merkmale in die Wohnungsbewertung mit ein.

Berücksichtigung finden zum Beispiel auch:

  • Wärmedämmung der Außenwände und des Daches
  • Ausführung der Fensterflächen (Spezialdämmglas, Isolierverglasung, Einfachverglasung)
  • Heiztechnik (Fußbodenheizung, Einzelofenheizung, Zentralheizung)

Dadurch ermitteln zum Beispiel Investoren ihre die erzielbaren Gewinne unter der Berücksichtigung der Nebenkosten. Aber diese Faktoren sind grundsätzlich für alle Interessenten Ihrer Wohnung wichtig und Bestandteile von jedem Wertermittlungsverfahren für Wohnungen.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden die genannten Faktoren ebenfalls einer besonderen Berücksichtigung unterzogen. Der Eigentümer erhält durch das Gemeinschaftseigentum auch Rechte und Pflichten über die Wohnung hinaus, die zum Bestand und der Sicherheit des Gebäudes relevant sind. Das kann zum Beispiel über die oben genannten Bestandteile der Bewertungsverfahren auch das Treppenhaus oder Aufzüge sowie die Versorgungsleitungen betreffen. Ebenfalls sind häufig weitere Räume Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, zum Beispiel Waschräume oder Freizeiträume.

Für Gemeinschaftseigentum gilt es auch die Instandhaltungsrücklagen zu beachten. Diese gehen in aller Regel auf den Käufer über. Die Höhe der Instandhaltungsrücklagen wirkt sich ebenfalls auf den Kaufpreis aus, da sie ein Bestandteil dessen ist.

Wertermittlungsverfahren

Weitere Faktoren des Wertermittlungsverfahrens

Es gibt noch zusätzliche Einflüsse auf den Wohnungswert, welch positive oder auch negative Auswirkungen zeigen. Ein Balkon zum Beispiel ist wertsteigernd und spricht zudem eine größere Anzahl von potenziellen Interessenten an. Dadurch kann der Wohnungswert schnell um einige Hundert Euro höheren Quadratmeterpreis erzielen. Es spielt auch eine Rolle, in welchem Geschoss sich die Wohnung befindet. Grundsätzlich steigt der Wohnungswert mit dem Stockwerk, sodass in einem Gebäude die höchstgelegene Wohnung eine Erdgeschosswohnung im Wert um einiges übertrifft. Voraussetzung dazu ist jedoch ein Aufzug. Umgekehrt kann aber auch eine Wohnung in Parterre bzw. eine Erdgeschosswohnung mit Gartenanbindung im Wert steigen.

Fehlt ein Aufzug, wird zudem die Erdgeschosswohnung von einem zusätzlichen Anreiz für Käufer profitieren. Oft ist ein fehlender Aufzug auch bei älteren Menschen Grund für einen Verkauf zum Wechsel in eine altersgerechte Wohnung.

Warum sind Sie bei uns in guten Händen?

Alle oben genannten Faktoren im Blick zu behalten ist für Laien fast unmöglich und führt zu Wohnungsverkäufen unter dem bestmöglichen Preis. Genauso fatal wirkt sich ein unrealistisch hoher Angebotspreis aus und verschreckt nur potenzielle Interessenten. Ihre zum Verkauf angebotene Wohnung wird zum „Ladenhüter“. Um allen Problematiken aus dem Weg zu gehen und das Optimale für Sie herauszuholen, übernehmen wir gerne für Sie eine Wohnungsbewertung. Wir von der Efferz & Hoppen Immobilien GmbH kennen alle einflussnehmenden Faktoren in der Region Bad Neuenahr/Ahrweiler, Rheinbach, Andernach und dem Großraum Bonn. Wir stehen nicht nur zur Wohnungsbewertung an Ihrer Seite, sondern sind auch auf Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser versiert.

Es gibt Gründe, warum viele Immobilienbesitzer über den Verkauf ihrer Wohnung oder einem Haus nachdenken. Eine große Rolle übernimmt oftmals das Alter. In jüngeren Jahren spielt es keine so große Rolle, wenn einige Stockwerke ohne Aufzug zu gehen sind. Im fortgeschrittenen Alter sind Wohnungen im Erdgeschoss deutlich besser. Besonders dann, wenn ein Rollstuhl mit ins Spiel kommt.

Problematisch wird es oft auch, wenn sich Nachwuchs angekündigt hat. In kleine Aufzüge passt nicht jeder Kinderwagen, sofern einer überhaupt vorhanden ist. Auch in diesem Fall ist es sinnvoll, sich nach einer Wohnung im Erdgeschoss umzusehen.

Wir helfen Ihnen den Bestpreis für Ihre Wohnung zu bekommen. Gleichzeitig bemühen wir uns, Ihnen eine Ihrer Situation angepassten Immobilie zu finden. Bei uns bekommen Sie alles aus einer Hand: Schätzung, Verkauf und Neukauf! Selbstverständlich in Ihrer bevorzugten Region Bad Neuenahr/Ahrweiler, Rheinbach, Andernach und dem Großraum Bonn. Dank uns ist es möglich, die Traumwohnung in Ihrem geliebten und bekannten Umfeld zu finden. Mit unseren ausgeprägten Marktkenntnissen verkaufen Sie zum bestmöglichen Preis.

Marktkenntnis

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