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Was ist beim Kauf einer Anlageimmobilie zu beachten?

Der Kauf einer Anlageimmobilie stellt für viele, angesichts der seit 2015 herrschenden niedrigen Zinslage, eine gute Alternative zu anderen Kapitalanlagen dar. Wer eine Anlageimmobilie kauft und alles richtig macht, kann langfristig mit dem Anlageobjekt Vermögen aufbauen und sich eine krisensichere Altersvorsorge sichern. Im Vergleich zu anderen klassischen Anlageformen, versprechen Anlageimmobilien eine bessere Rendite. Trotzdem gibt es für den Kauf einer Anlageimmobilie einiges zu beachten, denn es bestehen auch Risiken.

Was wird unter einer Anlageimmobilie verstanden?

Um Ihr Kapital vor der Inflation zu schützen und einen Wertzuwachs zu generieren, bieten sich Anlageimmobilien geradezu an. Für Sie ergänzen sich derzeit die anhaltende Niedrigzinsphase der Baufinanzierung mit dem Aufwärtstrend des deutschen Immobilienmarktes. Das sind gute Voraussetzungen, wodurch Sie eine weit höhere Nettorendite als bei der derzeit niedrigen Guthabenverzinsung erzielen.

In der Regel wird der Kauf einer Anlageimmobilie durch einen Teil Eigenkapital und einer ergänzenden Finanzierung auf ein solides Fundament gestellt. Bei Anlageimmobilien können Sie mit Mieteinnahmen einen „Cash-Flow“ generieren, welchen Sie für Investitionen am Anlageobjekt (zum Beispiel Instandhaltungskosten) und zur Rückzahlung der Baufinanzierung verwenden. Übersteigt der Cash-Flow sogar die Ausgaben, steht er Ihnen als „Free-Cash-Flow“ zur Verfügung.

Theorie und Praxis

In der Theorie zählen für Kapitalanleger die Immobilienanlagen zu den ältesten und bekanntesten Kapitalanlagemöglichkeiten mit guter Nettorendite. In der Praxis gibt es jedoch je nach Lage und Anlageimmobilie Unterschiede, welche sich auf die Lukrativität der Nettorendite auswirken. Es gibt beim Kauf einer Anlageimmobilie viel zu beachten, was zudem in vielen Faktoren nicht pauschal, sondern regional unterschiedlich ist. Wir von der Efferz & Hoppen Immobilien GmbH wissen das aus eigener Erfahrung in den von uns betreuten Regionen Bad Neuenahr-Ahrweiler, Andernach, Rheinbach, Bonn und Umgebung.

Die Rentabilität Ihrer Investition von Eigenkapital ist von aktuellen und zukünftigen Entwicklungen geprägt. Sowie sich der Finanz- und Immobilienmarkt in der Zukunft verändern kann, wird auch die Lage Ihrer Anlageimmobilie zukünftiger Änderungen unterworfen sein. Durch Landflucht oder Urbanisierung zum Beispiel, können Lagen von Anlageimmobilien an Attraktivität gewinnen oder verlieren. Noch schwieriger wird es bei Gewerbeimmobilien, welche durch ihre Abhängigkeit vom Markttrend ein höheres Risikopotenzial besitzen. Aktuell ist eine Verlagerung in das Home-Office und den Onlinehandel bemerkbar, welcher sich auch auf den Markt für Gewerbeimmobilien überträgt.

Rendite

Welche Anlageimmobilie lohnt sich?

Welche Anlagemöglichkeit sich für Sie lohnt, ist unterschiedlich zu betrachten. Hohe Renditen gehen in der Regel auch mit einem höheren Risiko für die Kapitalanlage einher. So stehen Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser für eine hohe Nettorendite, aber auch dem höheren Risiko.

  • Einfamilien- und Doppelhäuser sind als wertvolle Anlageobjekte zu sehen, da mit einer Steigerung des Wiederverkaufswerts zu rechnen ist. Besonders für Häuser mit einem hohen Anteil von Grünanlagen ist dies im Regelfall zutreffend. Eine noch höhere Nettorendite ist von Mehrfamilienhäusern zu erwarten, jedoch auch mit steigendem Risiko zum Beispiel durch Leerstand oder Problemmieter.
  • Eigentumswohnungen senken die benötigte Kapitaleinlage, jedoch auch den möglichen Kapitalertrag. Im Normalfall werden Sie als Käufer einer Eigentumswohnung auch Teil der Eigentümergemeinschaft des jeweiligen Wohnhauses. Das hat Vor- und Nachteile für Sie.
  • Gewerbeimmobilien bieten häufig die höchste Nettorendite als Kapitalanlage, wenn die Risikokalkulation in den Hintergrund tritt. Dabei wirken sich auch besonders die Makrolage bzw. der Standort sowie die Verkehrsanbindungen aus. Ein starker Standort kann das Risiko senken, sowie es auch ein Vorteil ist, wenn die Gewerbeimmobilie unterschiedlichen Gewerben gerecht wird.
  • Immobilienfonds sind als indirekte Investitionen in Anlageimmobilien zu sehen. Inzwischen erhalten Sie durch moderne und zeitgemäße Produkte der Banken, selbst bei geringerer Kapitalanlage, noch lukrative Möglichkeiten. Zudem werden Sie bei Immobilienfonds als Investor durch Verwalter aus dem Management und der Verwaltung des Immobilienfonds entlastet.

Der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Bei Immobilienfonds wird grundsätzlich zwischen offenen und geschlossenen Fonds unterschieden. Sie unterscheiden sich erheblich durch die Komplexität des Engagements, der Rechtsform und der Beteiligung voneinander.

Offene Immobilienfonds streuen auf viele Immobilien und beziehen das Geld von vielen Anlegern. Die entsprechenden Anteilscheine können von Ihnen jederzeit erworben oder wieder verkauft werden. Es gibt zudem keine Begrenzung der Fondsanteile, sodass Sie Ihre Kapitalanlage ganz nach Ihren individuellen Wünschen und Gegebenheiten anpassen. Dadurch erhalten Sie eine hohe Flexibilität und das Risiko bleibt gering, aber auch die Rendite ist geringer.

Die geschlossenen Immobilienfonds bieten Ihnen eine Beteiligung an einer Zweckgesellschaft. Wenige Anleger investieren bei geschlossenen Immobilienfonds in nur eine oder wenige Anlageimmobilien. Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfond ist nur in einem festgelegtem Platzierungszeitraum möglich, wonach der Immobilienfond geschlossen wird.

Das unternehmerische Risiko ist bei den geschlossenen Immobilienfonds deutlich höher, dementsprechend größer ist auch die Aussicht auf eine höhere Nettorendite.

Was ist Crowdinvesting?

Das Crowdinvesting ähnelt den geschlossenen Immobilienfonds. Es ermöglicht über die diversen Plattformen für Crowdinvesting, ohne Vertriebs-Provisionen für Vermittler oder sonstige Gebühren mit Ihrem Kapitaleinsatz Anleger zu werden. Das wirkt sich positiv auf die Rendite aus. Die Vorteile sind kurze Laufzeiten (12 bis 48 Monate), sodass Ihr Kapital frühzeitig für andere oder weitere Investitionen frei wird. Einige Crowdinvesting Plattformen bieten Ihnen die Möglichkeit, sich über jeweilige Immobilienprojekte genauestens zu informieren und dann frei zu wählen, welcher Immobilie Sie an welchem Standort den Vorzug geben. Ideal sind dann natürlich Projekte in einer Region, in der Sie sich selbst schon gut auskennen.

Crowdinvesting ist schon mit geringem Kapitaleinsatz möglich, jedoch auch nicht frei von Risiken. Auch die Möglichkeit das Crowdinvesting über ein Bankdarlehen zu finanzieren, ist mit der Besicherung der Bank kein Garant für ein niedriges oder kalkulierbares Risiko. Es gibt beim Crowdinvesting viele Begleiter, wie zum Beispiel Bauträger, bei denen Ihre Investition als Eigenkapital bzw. als Nachrangdarlehen eingestuft wird. Das bedeutet im Falle einer Insolvenz des Bauträgers, erhalten Sie Ihr Geld erst nach erstrangigen Gläubigern zurück und können dabei leer ausgehen. Wegen dem höheren Gefahrenpotential ist der Kapitaleinsatz gesetzlich nach dem Kleinanlegerschutzgesetz für Privatanleger auf maximal 10.000 € beschränkt. Als Altersvorsorge ist das Crowdinvesting denkbar ungeeignet und mehr etwas für risikobereite Anleger.

Worauf müssen Sie bei Anlageimmobilien achten?

Für den Kauf einer Anlageimmobilie, aber auch für die Beteiligung an Immobilienfonds oder dem Crowdinvesting, müssen Sie möglichst viel über die Anlageobjekte wissen. Dadurch können Sie selbst oder besser Experten, die jeweilige zu erwartende Rendite dem Risiko gegenüberstellen. Wir haben durch die Vermarktung unterschiedlichster Immobilienobjekte viel Erfahrung und kennen auch die regionalen Gegebenheiten in Rheinbach, Bad Neuenahr-Ahrweiler, Andernach und Raum Bonn genau. Wir lassen Sie an unserem Erfahrungsschatz teilhaben, indem wir Ihnen einige wichtige Tipps mit auf den Weg geben.

Der Einsatz von Eigenkapital

Derzeit niedrige Zinsen bei Baukrediten lassen auch eine Vollfinanzierung von Anlageimmobilien reizvoll erscheinen. Wir empfehlen Ihnen jedoch, nicht nur wegen der derzeit niedrigen Guthabenverzinsung, mindestens teilweise Ihr erspartes Kapital als Eigenbeteiligung für die Anlageimmobilie einzubringen. Das stellt eine solide Investition für Ihr Kapital dar und Sie ermöglichen sich dadurch günstigere Bankkonditionen. Trotzdem benötigen Sie eine Reserve finanzieller Mittel für unvorhergesehene Ausgaben.

Reservekapital berücksichtigen

Selbst, wenn Sie eine Immobilie alleine kaufen oder als Eigentümer eine Wohnung kaufen, bleibt es nicht bei einer einmaligen finanziellen Aufwendung für die Anlageimmobilie. Durch die Vermietung müssen Sie mit ungeplanten Kosten rechnen, zum Beispiel für die Instandhaltung oder Renovierung. Sie sollten sich als Anhaltspunkt einen Vermögensrückhalt von ca. 20 % des Gesamtinvestitionsaufwands bewahren. So können Sie auch Ausfälle von Mieteinnahmen kompensieren, falls es in Ihrer Anlageimmobilie einmal zum Leerstand kommt.

Die Lage ist wichtig

Für rentable Mieteinnahmen achten Sie auf Anlageobjekte in Städten mit mehr als 10.000 Einwohner. Bei gewerblichen Anlageimmobilien spielt zudem die Infrastruktur eine höhere Rolle. Beachten Sie die Makro- und Mikrolage des Anlageprojektes. Wie sind die Verkehrsanbindungen und das öffentliche Verkehrsnetz? Besonders in Großstädten ist die Attraktivität für Mietimmobilien hoch, was sich in der Rendite auszahlt. Zudem verringert sich das Risiko und die Zeit für Leerstände. Für vermieteten Wohnraum sind zudem die Nähe von Einkaufsmöglichkeiten, Kitas und Schulen sowie Ärzte wichtig.

Die aktuelle regionale Situation ist ausschlaggebend, aber auch die weitere Entwicklung. Wir kennen aus unseren betreuten regionalen Bereichen Zuwanderung ebenso wie Abwanderung. Investieren Sie Ihr Kapital in Anlageimmobilien mit Zuwanderung. Damit vermeiden Sie nicht nur Leerstände, sondern erreichen auch eine zukünftige Wertsteigerung des Anlageobjektes.

Die Bausubstanz prüfen

Der Zustand des Anlageobjektes ist wichtig für Sie. Dabei gilt es auf eine nachweislich gute Instandhaltung zu achten. Altbauten können bei regelmäßig durchgeführten Instandhaltungsarbeiten zum Beispiel eine gute Alternative zu Neubauprojekten sein. Dabei gilt es jedoch auch die energetischen Aspekte zu berücksichtigen, wo die Neubauprojekte oft im Vorteil sind. Nachträglich durchzuführende Sanierungen und Modernisierungen sind teuer und müssen beim Kapitalaufwand berücksichtigt werden. Wir empfehlen die jeweilige Bausubstanz Ihres potentiellen Renditeobjektes vor dem Kauf durch einen Experten prüfen zu lassen. So bewahren Sie sich vor einem Fehlkauf und einer eventuellen Nachfinanzierung Ihrer Baufinanzierung, was ebenfalls sehr teuer wird und die Rentabilität senkt.

Mieteinnahmen als Anhaltspunkt

Bereits vermietete Häuser oder Zinshäuser (vermietete Mehrfamilienhäuser) geben einen Überblick über die derzeitigen und vergangenen Mieteinnahmen. Vergleichen Sie die Mieteingänge bzw. die Jahreskaltmiete mit dem örtlichen Mietspiegel. Für die Übernahme der Mieter ist auch der regelmäßige Eingang der Mieten zu berücksichtigen. Es nützt Ihnen kein Renditeobjekt etwas, wenn rentable Mieteinnahmen ausbleiben. Lassen Sie sich vom Vorbesitzer die regelmäßigen Eingänge der Jahreskaltmieten belegen und informieren Sie sich auch über zurückliegende Mieterhöhungen. Mieterhöhungen können ein Mittel zur Optimierung der Nettorendite sein.

Für Eigentumswohnungen gibt es Eigentümerversammlungen. Nehmen Sie Einblick in die Protokolle von mindestens drei zurückliegenden Eigentümerversammlungen. Das sollte generell bei dem Immobilienkauf von Eigentumswohnungen geschehen, auch wenn Sie den Immobilienkauf für sich selbst kaufen und nicht zum Zweck eines Renditeobjektes.

Bei unvermieteten Anlageobjekten können Sie sich nicht auf bisherige Mieteinnahmen stützen, zum Beispiel bei Neubauprojekten. Dabei sollten Sie die möglichen Mieteinnahmen ermitteln und dem Kaufpreis gegenüberstellen. Als Anhaltspunkt für Mieteinnahmen finden Sie aktuelle Quadratmeterpreise auf lokalen Mietspiegeln. Die Quadratmeterzahl Ihrer Anlageimmobilie entnehmen Sie den Unterlagen oder ermitteln Sie selbst mit einer Flächenberechnung. Dadurch sind Sie in der Lage, die Jahreskaltmiete zu errechnen und teilen den Kaufpreis damit. Das Ergebnis ist der Faktor des Kaufpreis-Miete-Verhältnis.

Neben Mieteinnahmen können Sie je nach Anlageobjekt auch Pachteinnahmen generieren. Zum Beispiel dann, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie oder Wohn/Gewerbeimmobilie verpachten. Renditeobjekte, wie zum Beispiel ein Stadthaus mit Café oder Ladenfläche im Erdgeschoss oder auch ein Bauernhof mit Ackerflächen, können rentable Anlageobjekte sein. Dadurch erhalten Sie vom Pächter die Einnahmen aus der Pacht, welche im Regelfall höher als Mieteinnahmen sind. Allerdings gibt es zwischen Pacht und Miete Unterschiede, wie zum Beispiel, dass der Pächter mehr Nutzungsrechte als ein Mieter erhält. Zur Pacht gehört es, dass der Pächter auch Gewinne aus dem Pachtobjekt erwirtschaften darf (Fruchtziehung).

Mietvertrag

Nicht ohne Experte eine Anlageimmobilie kaufen

Der Kauf einer Anlageimmobilie ist im Regelfall mit hohem Kapitaleinsatz und zukünftigen Entwicklungen verbunden. Das trifft auf praktisch alle Anlagemöglichkeiten zu, wobei es aber unterschiedliche Zeiten zu berücksichtigen gibt. Für eine Altersvorsorge eignen sich langfristige Investitionen. Dort wo viele Menschen leben und arbeiten, ist auch die Nachfrage an Immobilien jeder Art höher. In Großstädten sind die zu erwartenden Renditen höher und zukunftssicherer als auf dem Land. Dafür ist aber, je nach Anlagemöglichkeit, auch ein höherer Kapitaleinsatz notwendig, besonders wenn Sie als Einzelperson eine Anlageimmobilie kaufen möchten.

Als Experten für Immobilien jeglicher Art, können wir Sie gerne zum Kauf von Immobilien in der Region Rheinbach, Andernach, Bad Neuenahr-Ahrweiler und der Großstadt Bonn und Umgebung beraten und unterstützen.

Diese Regionen bieten auch im Umfeld der Großstädte Bonn, Köln und Koblenz genügend bezahlbare Immobilienobjekte zum Kauf, welche durch den knappen Wohnraum in den Großstädten zunehmend urbanisiert werden. Dadurch besteht auch abseits der Großstädte eine Wertsteigerung für Immobilien in der Zukunft. Zudem sind wir als fachkundige Makler in den genannten Regionen bestens über die zukünftigen Weiterentwicklungen der Regionen informiert, was gerade für Anlagemöglichkeiten von großer Bedeutung ist.

Wir beraten Sie zum Kauf von Einfamilienhäusern bis hin zu Zinshäusern, oder auch zu Gewerbeimmobilien. Wir sind mit allen Arten von Immobilien bestens vertraut.

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