IMMOBILIENGESCHÄFTE

am Puls der Zeit

Laufendes Mietverhältnis – wenn man´s richtig macht, Einnahmen mit wenig Arbeit

Wie hält man laufende Kosten so gering wie möglich?

Nebenkosten

Viele Anbieter, viele Möglichkeiten. Findet man die richtigen spart man bares Geld.

Einiges mögen Sie nicht selbst in der Hand haben – wie z.B. die auf Ihr Grundstück erhobene Grundsteuer – doch ist dies ein Grund dafür, sich bei jedem einzelnen Kostenpunkt in sein Schicksal zu ergeben? Durch eine geschickte Auswahl dort, wo Sie Einfluss haben, können Sie Geld und Zeit sparen, die Ihnen sonst verloren gehen würden.

Ist es möglich, dass Ihr Haus überversichert ist? Dies wäre genauer betrachtet nicht so schlimm wie unterversichert zu sein, doch ist es Geld, welches Sie nicht ausgeben müssten. Es gibt Häuser mitten im Berghang, die gegen Hochwasser versichert sind. Oder in der Ebene aber mit einer Versicherung gegen Steinschlag. Gegebenheiten ändern sich und können damit einst sinnvolle Versicherungen obsolet machen. Einige Eigentümer sind beispielsweise weiterhin gegen atomare Unfälle versichert, obwohl das begründende Kernraftwerk seit Jahren abgeschaltet und vom Netz genommen ist.

Versorgen Sie Ihr Haus mit einem entsprechenden Tarif an Strom und Gas oder läuft es weiterhin über die (meist deutlich teurere) Grundversorgung? Wann wurden die Verträge zuletzt auf möglicherweise bessere Alternativen geprüft?

Hierbei heißt besser nicht zwingend günstiger. Reine Preise vergleichen kann fast jeder. Das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden, ist eine gänzlich andere Aufgabe.

„Am Puls der Zeit“ bezieht sich dabei nicht nur auf die Verkaufs- und Kaufpreise von Immobilien, sondern auch auf den Puls des Marktes. Um mögliche neue Anbieter oder auch Probleme frühzeitig zu erkennen, ist ein stetig wachsames Auge auch abseits der geschlossenen Verträge notwendig, damit Sie nicht auch zu denen gehören, die bei einer Insolvenz (wie z.B. jene der BEV) auf Forderungen in Höhe einer oder mehrerer Monatsmieten sitzen bleiben.

Für Kosten, welche Sie am Ende des Jahres an den Mieter weitergeben, meinen viele es würde nur eingeschränkt gelten, schließlich entfällt der finanzielle Aufwand letztendlich nicht auf den Vermieter. Ein gefährlicher Trugschluss. Mieter die durch Gespräche mit Familie und Freunden herausfinden, dass die von Ihnen gewählten Verträge deutlich teurer als der Durchschnitt sind, werden dies kaum auf sich beruhen lassen. Stellt man dann fest, dass ein gewisses „Gebot der Wirtschaftlichkeit“ nicht beachtet wurde, kann es schnell geschehen, dass Sie nicht nur auf den zu hohen, sondern auf allen Kosten des betreffenden Jahres sitzen bleiben. Nicht nur ein erheblicher finanzieller Aufwand, sondern auf dem Weg bis zur Klärung auch ein nicht zu unterschätzender zeitlicher.

Wie bereitet man eine Betriebskostenabrechnung vor?

Vorbereitung zahlt sich aus. Hier erst recht. Wer im Jahr ordentlich arbeitet, brauch am Ende nur noch „den ersten Stein umzustoßen“

Ohne Investition kein Gewinn. Nicht die schönste aber zumindest eine der allgemeingültigsten Regeln. Im Falle einer Immobilie als Kapitalanlage ist es hier mit der reinen Kaufinvestition allerdings nicht getan. Um die fairste und nachhaltigste Rendite aus Ihrem Eigentum zu erhalten ist es hier wichtig zu unterscheiden, welche der laufenden Kosten Sie zu tragen haben / tragen sollten und welche dem Mieter auferlegt werden.

Jener Begriff den Sie dabei wohl am häufigsten gehört haben, ist jener der Betriebskosten. Meistens wohl in Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung. An sich schon ein Themenbereich für sich, dessen Details und Feinheiten schon ganze Bücher gefüllt haben. An dieser Stelle wollen wir etwas weniger ausschweifend darauf eingehen.

Wichtig sind in diesem Kontext drei Begriffe: Regelmäßigkeit, Messbarkeit, Verteilung.

In der Betriebskostenverordnung, welche hier maßgeblich ist, heißt es „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer […] laufend entstehen“. (BetrKV §1)

Praktisch umgesetzt heißt dies, dass damit Kosten gemeint sind, welche in regelmäßigen Abständen und wiederkehrend anfallen. Dabei kann auch ein langer Zeitraum als „wiederkehrend“ gelten. In manchen Städten ist der alle 24 Monate auftauchende Schornsteinfeger ein gutes Beispiel hierfür. Ansonsten gibt es mit der Grundsteuer, anderen Abgaben, diversen Versicherungen und je nach Installation auch Heizmittel eine Fülle an prominenten Beispielen.

Hierbei sind aber nicht alle Kosten, die wiederkehrend auftauchen, Betriebskosten im Sinne dessen, dass man sie auf die Mieter verteilen kann. Die Unterscheidung hier zu kennen ist ein nicht unwesentlicher Teil der Abrechnung, denn oft werden nur durch kleine Verfehlungen ganze Abrechnungsjahre ungültig.

Die nächste Hürde ist die Messbarkeit, die mit der Verteilung praktisch Hand in Hand geht. Denn wenn Sie etwas verteilen möchten, brauchen Sie auch die richtigen Teilmengen. Das Prinzip „Pi mal Daumen“ ist hier leider nicht ausreichend.

Die am häufigsten verwendeten Messungen, die in der Immobilienbranche vorkommen, sind jene der Wohnfläche und des Verbrauchs (bei Eigentümergemeinschaften auch noch der Miteigentumsanteil, doch wir wollen uns hier auf die Vermietung konzentrieren). Um diese für Ihre Abrechnung verwenden zu können, ist es verpflichtend die Messungen auf anerkannte Art und Weise, vor allem aber in einheitlicher Manier. Werden Pläne der Wohnungen verwendet, müssen diese für jede Einheit aus dem selben Dokument kommen. Nutzen Sie Zähler, müssen diese durchgehend geeicht sein. Davon ausgegangen, dass die entsprechenden Versorgungsleitungen entsprechend verlegt worden sind.

Erst nachdem korrekt gemessen wurde, kann man die Kosten auf die Mieter verteilen. Aber auch nur dann, wenn Sie im Mietvertrag die entsprechenden Vereinbarungen getroffen haben. Das dieses nicht ganz trivial ist, wurde im Abschnitt des Mietvertrages schon erwähnt.

Am Ende steht nun das Zusammenbauen aller Zahlen. Die Schwierigkeit hier ist, dass Sie als Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet sind, es nicht nur vollständig, sondern auch für den Mieter verständlich darzustellen. Um dies zu erreichen sind entsprechende Profi-Programme fast unabdingbar. Erst wenn Sie all diese Hürden genommen haben (oder wie wir empfehlen, von erfahrenen Leuten haben nehmen lassen), ist die Kostenteilung zwischen Ihnen und Ihren Mietern „in trockenen Tüchern“.

Wie geht man mit kleinen Schäden um?

Niemals läuft alles perfekt. Was erst banal klingt, kann schnell zum großen Schaden werden, geht man falsch mit ihm um.

Nicht nur ein großer Knall kann zu einem Problem für Ihre Immobilie werden. Es sind sogar eher die kleinen Dinge, welche den Vermieter mehr auf Trab halten, denn sie tauchen ständig auf, sind oft zu trivial, als dass sich ein Handwerker darum kümmern würde und können die Wohnung dennoch relevant lahmlegen.

(Fast) Jeder von uns hatte schon Mal einen Türgriff in der Hand, ohne die Tür geöffnet zu haben, stand vor einem sich nicht bewegenden Fenster oder öffnete den Wasserhahn, nur um trotzdem auf dem Trockenen zu sitzen. Stellen sie sich vor, wie trivial ein loser Türgriff wirkt, aber wie extrem er sich auf die Wohnung auswirkt, wenn dadurch die Wohnungstür von Innen oder die Tür zum Badezimmer nicht mehr geöffnet werden können.

Bei solchen Fällen ist das Verschleppen keine Option und auch wenn es bei vermeintlich unwichtigeren Kleinigkeiten so wirkt, sollte man auch hier nicht die Hände in den Schoß legen. Nicht nur, dass so der Ruf Ihrer Immobilie – oder gar ihr eigener als Vermieter – geschädigt werden könnte, oft sind es auch eben die nicht behandelten „kleinen Wehwehchen“ die sich zu einem ausgewachsenen Schaden entwickeln können.

Will man sich hier den Stress und die Kosten sparen, muss sichergestellt sein, dass einem auch diese kleinen Schäden gemeldet werden. Es muss ein Handwerker zur Hand sein, der sich auch um die kleinen Dinge kümmert, auch wenn es den Aufwand aus seiner Sicht kaum lohnt und es hilft außerdem, mit geschultem Auge schon vorab zu erkennen, an welcher Stelle der nächste Fall von Kleinreparatur auftreten könnte.

Wer sich hier rechtzeitig und richtig kümmert (oder kümmern lässt), erhält seinen guten Ruf und schont zudem sowohl Nerven als auch die Immobilie.

Wie geht man mit großen Schäden um?

Feuer, Wasser, Erde, Luft. Was oft poetisch die „4 Elemente“ sind, ist das, was Sie als Eigentümer am liebsten nie zu hören bekommen würden. Wasser- oder Sturmschäden und Brandfälle sind das, was man keinem Eigentümer wünscht und dennoch genau das, wofür man (u.a.) seine Versicherung abschließt.

Jeder hofft, dass sie an einem vorbeigehen, doch bei den meisten ist dies leider nicht der Fall. Die großen Schäden an der Immobilie kommen mit der Zeit so gut wie garantiert und umso wichtiger ist es, sich entsprechend darauf vorzubereiten. Die richtige Versicherung ist hier womöglich der wichtigste, dennoch nicht der einzige Punkt.

Hier tauchen schon die ersten Fragen auf: Welche Risiken sollte man versichern, welche eher nicht? In welchem Umfang soll die Versicherung sie im Schadensfall unterstützen? Welche Versicherung handelt ausreichend zügig, welche eher zu langsam? Wer steht zu seiner Kostenübernahme und wer versucht sich mit allen Mitteln davor zu drücken?

Bei diesen Fragen auf dem Laufenden zu bleiben verursacht einen erheblichen Aufwand, den man mit Expertise allgemein verringern kann. Jedoch ist jede Immobilie anders, sodass man für ein optimales Ergebnis die Betrachtung des einzelnen Hauses mit der Erfahrung auf dem Markt der Versicherungen verbinden muss.

Nun haben Sie also den richtigen gefunden, der im Fall der Fälle für Sie die Kosten trägt. Allerdings brauchen Sie meist mehr als nur das reine Geld, um bestmöglich aus der Sache heraus zu kommen. Denn auch der größte Berg an Gold hilft nicht, wenn einem die richtigen Handwerker fehlen.

Es beginnt bei jenen, die schnell und gründlich vor Ort sind, um die Schadensquelle zu finden und zum Versiegen zu bringen, sodass z.B. das gebrochenen Rohr nicht noch tagelange weiter in das Mauerwerk tropft. Nachdem der Schaden so möglichst frühzeitig eingedämmt worden ist, gilt es dann ebendiesen zu beheben – und zwar nicht nur oberflächlich.

Die falschen Handwerker beheben durchaus den sichtbaren Schaden, doch bleibt bei weniger gründlichen Arbeit unter der Oberfläche weiterhin das Problem bestehen. In diesen Fällen folgt der nächste Schaden fast immer auf dem Fuße, obwohl die Quelle zum Ärger aller Beteiligten nicht mehr sichtbar ist und man sie dadurch als behoben wähnte. Im Nachhinein zu bestimmen, wessen Versäumnis zu Grunde liegt, ist nicht nur eine undankbare Pflicht, sondern eine, die man vermeiden kann, wenn man es gar nicht erst soweit kommen lässt.

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