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Immobilie privat verkaufen

Immobilie privat verkaufen

Grundsätzlich kann jeder Immobilienbesitzer seine Immobilie auch privat verkaufen, ohne dass dazu eine Maklerprovision anfällt. Über Immobilienportale, wie zum Beispiel Immowelt oder Immoscout24, werden Hausverkäufer und Interessenten relativ einfach zusammengeführt. Die Vermarktung stellt aber nur einen geringen Teil eines insgesamt komplexen Verkaufsprozesses dar, bei dem private Hausverkäufer oder private Immobilienverkäufer viele Fehler begehen können. Auch die eingesparte Maklerprovision ist in Relation zu den finanziellen Eigenaufwendungen für einen privaten Hausverkauf zu sehen.

Was kommt auf Sie als Privatverkäufer einer Immobilie zu?

Theorie und Praxis eines Verkaufes sind sehr unterschiedlich. Jeder hat bestimmt irgendetwas in seinem Leben verkauft, zumal sich dazu zahlreiche Plattformen anbieten. Ebay oder Ebay-Kleinanzeigen kennt jeder und hat diese Plattformen in der Regel schon einmal benutzt. Ein erfolgreicher Hausverkauf ist ein ganz anderes Unterfangen, und vor allem das Ergebnis ist von vielen Faktoren abhängig. Sie wollen mit Sicherheit nicht unter Wert verkaufen und damit beginnen die Probleme. Was ist der aktuelle Marktwert Ihrer Immobilie? Dieser Hürde schließen sich weitere an und Sie werden vor allem eines einplanen müssen – viel Zeit.

Wie viel möchten Sie für Ihre Immobilie erhalten?

Bevor Sie einen Angebotspreis veröffentlichen, müssen Sie wissen, was Ihre Immobilie oder Ihr Haus wert ist. Der Wert setzt sich aus vielen Faktoren zusammen, wird aber letztendlich nur dem aktuellen Marktwert entsprechen bzw. des aktuellen Verkehrswertes. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie diesen Wert auch bei einem Hausverkauf erzielen. Gibt es zum Beispiel andere vergleichbare Immobilien, welche unter Verkehrswert verkauft werden, kann sich das ungünstig auf Ihren Immobilienverkauf auswirken.

Wichtig ist im Vorfeld schon herauszufinden, wie hoch der Angebotspreis angesetzt wird. Häufig wird nach persönlichen Einschätzungen der privaten Hausverkäufer der Angebotspreis zu hoch angesetzt. Sie haben eine persönliche Verbundenheit mit Ihrer Immobilie, besonders wenn es sich um ein Haus handelt. Ein zu hoher Angebotspreis erhöht massiv den Zeitaufwand, bevor es zu einem erfolgreichen Verkaufsabschluss kommt. Das wirkt sich auch negativ auf den erzielbaren Verkaufspreis aus, welcher dann oft unter dem Angebotspreis liegt. Im schlimmsten Fall gelingt es Ihnen als privater Hausverkäufer gar nicht, eine überteuerte Immobilie zu verkaufen.

Wenn Sie den Angebotspreis zu hoch ansetzen, werden Sie viele potenzielle Käufer abschrecken. Sie wenden sich dann denjenigen Immobilienangeboten zu, welche einen realen Verkehrswert bieten. Diese Verkaufsstrategie ist schlecht, auch wenn Sie glauben dadurch Verhandlungsreserven zu schaffen. Sie haben nicht nur einen hohen Zeitaufwand, sondern reduzieren die Auswahl an potenziellen Käufern. Das Gegenteil ist, wenn Sie mit einem realen Angebotspreis viele potenzielle Käufer ansprechen können. Seien Sie jedoch vorsichtig, den Angebotspreis zu niedrig anzusetzen. Damit locken Sie zwar viele Interessenten, aber nur wenige potenzielle Käufer an. Sie haben unnötig viel Zeitaufwand mit Telefonaten, E-Mails und Besichtigungsterminen.

Gute Makler haben die erforderlichen Fachkenntnisse, den realen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Das kann regional und selbst in einem Ort sehr abweichend voneinander sein, da auch die Makrolage und Mikrolage sich auf den Verkehrswert auswirken. Es ist wichtig, dass ein Makler die Gegebenheiten am Ort der Immobilie genau kennt.

Unterlagen vor Vermarktung besorgen

Es ist sinnvoll, alle benötigten Unterlagen rechtzeitig vor der Vermarktung zu besorgen. Viele Interessenten werden ab der Vermarktung Fragen haben, welche Sie vielleicht selbst nur mit den entsprechenden Unterlagen beantworten können. Spätestens für den ersten Besichtigungstermin sollten Sie alle Unterlagen haben, damit es zu keinen unerfreulichen Verzögerungen kommt. Wichtige Unterlagen für einen Hausverkauf sind zum Beispiel:

  • Aktueller Grundbuchauszug: Sie müssen den Auszug aus dem Grundbuch bei dem Grundbuchamt (Amtsgericht) Ihrer Gemeinde beantragen.
  • Flurkarte: Vom Katasteramt erhalten Sie eine Flurkarte, welche als geografische Karte Grundstücksgrenzen und benachbarte Flächen ausweist.
  • Energieausweis: Zum Hausverkauf benötigen Sie einen Energieausweis. Es drohen bis zu 15.000 Euro Geldstrafe für das Fehlen eines Energieausweises bei Hausverkauf.
  • Grundriss: Ein übersichtlicher Grundriss (gegebenenfalls aufbereiten lassen) ist besonders wichtig für potenzielle Käufer.
  • Wohnflächenberechnung: Achten Sie auf eine exakte und den Vorschriften der Wohnflächenverordnung entsprechende Wohnflächenberechnung. Bei fehlerhaften Angaben drohen Schadenersatzforderungen.
  • Kopie der Bauakte: Sie erhalten von dem Bauordnungsamt Ihrer Gemeinde eine Bauakte mit Baubeschreibung, Bauplänen und Baugenehmigungsurkunde.

Alle diese Unterlagen kann ein Makler für Sie besorgen, was natürlich Zeitaufwand und Kosten verursacht. Sie merken also, dass die Einsparung der Maklerprovision für Sie ein zweischneidiges Schwert ist und sich nicht in jedem Fall lohnt. Vor allem können Sie sich bei einem Makler darauf verlassen, dass alle benötigten Unterlagen zur Verfügung stehen und keine zusätzlichen Kosten durch Geldstrafen oder Schadensersatzforderungen entstehen.

Wo möchten Sie vermarkten?

Die gängigsten Varianten einer Immobilienvermarktung sind Immobilienportale und Zeitungsanzeigen, wobei letzteres nie die alleinige Vermarktung darstellen sollte. Die größte Reichweite versprechen Immobilienportale, zum Beispiel Immoscout24 oder Immowelt. Das ist gut für Sie bzw. Ihren geplanten Hausverkauf, aber birgt auch den Nachteil einer großen Konkurrenz. Ihr Immobilienangebot sollte sich von anderen vergleichbaren Angeboten positiv absetzen. Das lässt sich schon mit wirkungsvollen Überschriften erreichen. Von großem Vorteil ist es zudem, wenn Sie die für Ihre Immobilie infrage kommenden Zielgruppen kennen. Sie können Sie dann direkt ansprechen. Alles funktioniert natürlich nur dann, wenn keine Fehler wie zum Beispiel ein zu hoher Angebotspreis den Verkaufsprozess belasten.

Makler können Zielgruppen Ihrer Immobilie leicht zuordnen und bei der Vermarktung das besondere Interesse erwecken. Es gibt aber einen weiteren Vorteil, der eine Maklerprovision attraktiver erscheinen lässt. Makler besitzen Kundendatenbanken mit potenziellen Käufern, welche Immobilien suchen. Sie wissen auch genau, was diese potenziellen Käufer zu schätzen wissen oder was ihnen weniger gut gefällt. Den besten Verkaufspreis bei einem Hausverkauf erzielen Sie, wenn die Immobilie genau mit den Vorstellungen des Käufers übereinstimmt. Das generiert den besten Verkaufspreis und den kürzesten Zeitaufwand.

Fotos und Exposé

Um privat eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, benötigen Sie aussagekräftige Fotos. Schon die Fotos können darüber entscheiden, ob ein Kaufinteressent überhaupt einen Besichtigungstermin wahrnimmt. Bedenken Sie, dass Sie keine Porträtfotos machen, sondern das Gebäude, Räume und falls vorhanden das Grundstück ablichten. Das stellt andere Anforderungen an den Fotografen. Ein Kaufinteressent soll sich anhand der Bilder genau vorstellen können, in Ihrer Immobilie wohnen und leben zu können. Fehler beim Fotografieren oder fehlende Ansichten müssen Sie vermeiden. Zeigen Sie möglichst jeden Raum, damit es keinen Nährboden für negative Spekulationen gibt.

Sie können auch einen professionellen Fotografen beauftragen oder einen Makler die Fotos anfertigen lassen. Ein Immobilienmakler weiß genau, welche Bilder für Kaufinteressenten von Belang sind und wie sie zu erstellen sind. Dabei kommt es nicht nur auf eine hohe Qualität der Fotos an, sondern auch auf die richtigen Perspektiven. Defizite in der Ausleuchtung lassen sich in der Regel nachträglich durch spezielle Bearbeitungsprogramme korrigieren.

Wir bieten als Makler Kaufinteressenten neben den aussagekräftigen Fotos weitere Möglichkeiten an, sich von Ihrer Immobilie zu überzeugen. Dazu gehören auch Luftbildaufnahmen mittels Flugdrohne, welche Kaufinteressenten die genaue Grundstückslage zeigen. So erkennen Kaufinteressenten schon vor dem Besichtigungstermin, wie der Garten zu den bestehenden Gebäuden und den Nachbarschaftsflächen gelegen ist.

Noch mehr Möglichkeiten ergeben sich mit einer virtuellen online 360° Präsentation, wie wir sie unseren Kunden zum Immobilienverkauf anbieten. Kaufinteressenten können sich über ein Smartphone oder Tablet alle Räume virtuell genau anschauen. Das funktioniert von jedem Ort, zu jeder Zeit und bei jedem Wetter. Dadurch können sich Kaufinteressenten ganz bequem von ihrem Zuhause aus alles anschauen, was sie an Ihrer Immobilie interessiert. Gleichzeitig beugt diese Methode der Immobilienpräsentation auch wirkungsvoll Immobilientourismus vor.

Gute Fotos benötigen Sie auch für ein Exposé. Aber ein Exposé muss auch von Anfang bis Ende perfekt gestaltet sein. Auch das übernimmt ein guter Makler für Sie als Gegenleistung zu einer Maklerprovision, welche Sie im Regelfall nur bei Verkaufsabschluss zahlen. Verkaufen Sie Ihre Immobilie privat, zahlen Sie alle Kosten selbst. Kommt es zu keinem Immobilienverkauf, haben Sie mehr als nur Geld verloren. Sie benötigen einen zweiten Anlauf zur Vermarktung Ihrer Immobilie, was im zweiten Anlauf noch schwieriger wird.

Erreichbarkeit und Besichtigungstermine

In Ihrem eigenen Interesse werden Sie für eine gute Erreichbarkeit sorgen. Dazu müssen Sie eine Telefonnummer und/oder eine E-Mail-Adresse angeben. Bei Immobilienportalen wie zum Beispiel Immowelt, kann die Kontaktaufnahme auch über das Immobilienportal hergestellt werden, sodass Ihre Kontaktdaten nicht für jeden ersichtlich sind. Ständig erreichbar sollten Sie trotzdem sein, denn erfahrungsgemäß haben Kaufinteressenten viele Fragen und möchten evtl. sogar einen Besichtigungstermin mit Ihnen vereinbaren. Umso umfassender Sie die Immobilienbeschreibung und das Exposé gestalten, umso weniger Rückfragen wird es geben.

Die Immobilienbesichtigung ist ein sehr wichtiger Abschnitt bei dem Verkaufsprozess. Gut ist es, wenn Sie flexibel den Besichtigungstermin bestimmen können. Erkundigen Sie sich aktuell während der Covid-19-Pandemie, auf mögliche Regelungen und Einschränkungen. Zurzeit raten wir Ihnen ebenfalls dazu, nur Einzeltermine unter Beachtung aller verordneten Hygienemaßnahmen durchzuführen.

Bevor jemand Ihre Immobilie besichtigt, betrachten Sie kritisch selbst Ihre Immobilie. Es lohnt sich immer einen sauberen und aufgeräumten Eindruck bei dem Kaufinteressenten zu hinterlassen. Auch der Garten kann dazu beitragen, wenn Sie vorher noch den Rasen mähen oder die Hecke stutzen. Zum Besichtigungstermin sollten Sie einen großzügigen Zeitaufwand einkalkulieren. Der Kaufinteressent muss sich in Ruhe umschauen können und wird noch einige Fragen an Sie haben.

Sorgen Sie dafür, dass zum Besichtigungstermin alle Unterlagen wie zum Beispiel der Auszug aus dem Grundbuch oder ein Wertgutachten griffbereit sind. Auch Rechnungen oder andere Belege über Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten sollten Sie vorlegen können. Bereiten Sie sich auf alle erdenklichen Fragen bezüglich Ihrer Immobilie vor. Nicht selten beginnen bei der Immobilienbesichtigung die ersten Verkaufsgespräche und Preisverhandlungen. Dazu müssen Sie über ein gutes Verhandlungsgeschick verfügen, damit die Verkaufsverhandlungen erfolgreich verlaufen. Oft scheitern Privatverkäufer daran beim Hausverkauf, da es oft das erste und einzige Mal ist, dass Sie ein Haus verkaufen wollen. Wenn Sie kein Verhandlungsgeschick besitzen kann es sein, dass Sie den Kaufinteressenten verlieren oder zu einem schlechten Preis verkaufen.

Sind Sie sich nicht sicher, ob Sie erfolgreich die Preisverhandlungen und Verkaufsverhandlungen führen können, denken Sie über die Beauftragung eines Maklers nach. Oft verlieren Privatverkäufer mehr Geld durch ungeschickte Verkaufsgespräche, als durch die Maklerprovision. Kommt es nicht zum gewünschten Notartermin, müssen Sie erneut mit anderen Kaufinteressenten Preisverhandlungen führen.

Ein Makler überprüft schon vor dem Besichtigungstermin die Bonität der infrage kommenden Käufer. Es nützt Ihnen keine Zusage etwas, wenn der Notartermin dann platzt. Seien Sie auch vorsichtig voreilig anderen Kaufinteressenten abzusagen. Sie sollten damit warten, bis der Kaufvertrag beim Notartermin von dem Käufer und Ihnen als Hausverkäufer unterschrieben und notariell beglaubigt ist.

Wann ist der beste Verkaufszeitpunkt?

Grundsätzlich ist trotz Covid-19-Pandemie die Nachfrage an privaten Immobilien groß und sogar steigend. Die Zinsen für Baukredite sind immer noch auf historischem Niedrigzinsniveau, sodass jetzt ein guter Verkaufszeitpunkt ist Ihre Immobilie privat zu verkaufen. Sie können natürlich auch warten, bis sich die Lage der Covid-19-Pandemie durch Impfungen verbessert. Das würde zumindest die derzeit schwierigen Kontakte erleichtern.

Warten kann sinnvoll sein, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie veräußern möchten. Derzeit sinkt die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, da viele Unternehmensgründungen verschoben werden. Zudem ist mit einigen Insolvenzen in naher Zukunft zu rechnen, sodass Gewerbeimmobilien dann günstiger auf dem Immobilienmarkt zu haben sind. Das sorgt für eine gewisse Zurückhaltung bei potenziellen Käufern für Gewerbeimmobilien.

Mit oder ohne Makler eine Immobilie verkaufen?

Sie haben nun einige Informationen erhalten, was Sie bei dem privaten Verkauf einer Immobilie tun und beachten müssen. Sie sollten genau abwägen, ob Sie folgende Punkte erfüllen können:

  • Sie kennen den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie bzw. haben ein Wertgutachten erstellen lassen.
  • Es macht Ihnen nichts aus, die Vermarktungskosten selbst zu tragen, auch wenn es nicht zum Verkaufsabschluss kommt.
  • Sie können für die Vorbereitung und Durchführung des Hausverkaufes die benötigte Zeit einplanen und aufbringen.
  • Sie sind in der Nähe des Verkaufsobjektes bzw. können kurzfristig Besichtigungstermine durchführen.
  • Telefonisch und über andere Kanäle sind Sie gut erreichbar.
  • Sie können selbst ein aussagekräftiges Exposé erstellen, hochwertige Fotos machen und Grundrisse überarbeiten.
  • Sie haben großes Verhandlungsgeschick.

Kommen Ihnen bei der Aufzählung Zweifel, riskieren Sie nicht den besten Preis für Ihre Immobilie zu erhalten oder sogar zu keinem Verkaufsabschluss zu gelangen. Dann sind Sie mit einem qualifizierten Immobilienmakler aus der Region deutlich besser beraten. Mit einem Makler nutzen Sie für Ihren Immobilienverkauf sehr viele Fachkenntnisse und eine erfolgreiche Verkaufsstrategie. Sie brauchen auch keinen hohen Zeitaufwand einplanen oder ständig verfügbar sein. Ein Makler weiß zudem genau, welche Unterlagen Sie außer einem Grundbuchauszug oder Energieausweis benötigen und kümmert sich darum.

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