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Baufinanzierung: Was kann finanziert werden?

Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen, welches dem Kreditnehmer nicht zur freien Verfügung steht. Dass bedeutet, die zweckmäßige Nutzung des Kredits muss der Bank in Form von Unterlagen (zum Beispiel Rechnungen) nachgewiesen werden.

Was jedoch bedeutet bei einer Baufinanzierung eine zweckmäßige Nutzung? Dürfen nur die Baukosten finanziert werden oder gehören die Grunderwerbskosten auch noch dazu? Wie sieht es mit den Kosten für Außenanlagen, zum Beispiel Garage, Pflasterarbeiten oder Gartengestaltung aus. Diese Fragen wollen wir von Efferz & Hoppen Ihnen gerne beantworten.

Die Baufinanzierung

Kaum jemand verfügt über genügend finanzielle Mittel, sein Eigenheim ausschließlich durch Eigenfinanzierung zu realisieren. Als klassische und beliebte Variante bietet sich die Baufinanzierung an, welche am häufigsten als Annuitätendarlehen genutzt wird (gleichbleibende Raten). Darlehen für private Immobilienfinanzierungen werden hauptsächlich von Banken gewährt. Der gewerbliche Darlehensgeber benötigt eine Zulassung gemäß dem Kreditwesengesetzes (KWG). Typische Darlehensgeber sind zum Beispiel:

  • Banken
  • Bausparkassen
  • Versicherungsgesellschaften
  • Landesförderinstitute
  • Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)

Eine untergeordnete Rolle bei der Baufinanzierung spielen private Kredite von Privatpersonen und Arbeitgeberdarlehen im Rahmen betrieblicher Sozialleistungen durch den Arbeitgeber. Durch das Kreditwesengesetz sind diesen alternativen Darlehensgebern jedoch sehr enge Grenzen gesetzt.

Es besteht häufig auch die Möglichkeit, verschiedene Geldgeber bei einem Immobilienkredit zu kombinieren, zum Beispiel Bausparkassen und Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Sie können sich unverbindlich mit einem Baufinanzierungsrechner über Ratenhöhen, Laufzeiten und Zinssätze informieren.

In der Region Bonn/Ahrweiler/Bad Neuenahr/Rheinbach zum Beispiel:

Wir von Efferz & Hoppen haben gute Erfahrungen mit den regional ansässigen Banken gemacht, aber selbstverständlich kann jede Bank – egal wo – Sie bei der Baufinanzierung unterstützen. Sehr hilfreich sind dazu die jeweiligen Baufinanzierungsrechner, welche einen ersten Überblick verschaffen.

Welchen Vorteil bietet eine Baufinanzierung?

Die Zweckgebundenheit einer Baufinanzierung sichert dem Geber des Darlehens zu, eine Sicherheit in Form eines Gegenwertes (zum Beispiel einer Immobilie) zu erhalten. Dadurch bleibt für den Geber des Darlehens das Risiko gering bzw. kalkulierbar.

Als Nutzer eines Darlehens profitieren Sie dadurch von einem niedrigeren Sollzins, als vergleichsweise bei einem frei verfügbaren Ratenkredit. Somit genießen Geber und Nutzer einer Baufinanzierung Vorteile.

Wofür dürfen Sie eine Baufinanzierung verwenden?

Schon fast selbsterklärend können Sie mit einem Darlehen zur Baufinanzierung ein Haus bauen. In der Regel erhalten Sie dann keine einmalige Auszahlungssumme über den Gesamtbetrag der Baufinanzierung. Es wird nach fertiggestellten Bauabschnitten gezahlt, indem Sie die betreffende Rechnung bei Ihrem Darlehensgeber einreichen. Dieser veranlasst dann nach der Prüfung die Auszahlung an das rechnungsstellende Bauunternehmen oder auch direkt auf Ihr Konto.

Baufinanzierung für eine Bestandsimmobilie

Die Baufinanzierung lässt sich genauso auf den Kauf einer Bestandsimmobilie anwenden. Das kann ein altes Haus oder auch ein Neubau sein. In der Regel fallen bei einem alten Haus Modernisierungsarbeiten und/oder Sanierungsarbeiten an. Auch diese Kosten zählen zu einer zweckgebundenen Verwendung der Baufinanzierung.

Dienen die Umbauarbeiten einem altersgerechten Umbau oder dem energetischen Zweck, ist auch die Beantragung eines Darlehens bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) möglich. Sie sparen dadurch bares Geld, denn Sie erhalten bei Bewilligung einen niedrigen Zinssatz und je nach Voraussetzung einmalige Zuschüsse, welche Sie nicht rückerstatten müssen.

Der Kaufpreis für eine Bestandsimmobilie, wird Ihnen oder gegebenenfalls dem Verkäufer anders als beim Bauprojekt ganzteilig ausgezahlt.

Baugrundstücke in der Baufinanzierung

Ohne Baugrundstück kein Hausbau. In der von Efferz & Hoppen betreuten Region sind Baugrundstücke zum Beispiel in Bonn, Bad Neuenahr, Rheinbach oder Andernach aufgrund der günstigen Lage sehr begehrt und entsprechend teuer. Deswegen ist es ratsam, die Kosten für den Grundstückskauf ebenfalls über die Baufinanzierung abzuwickeln, was kein Problem darstellt.

“Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser in Bad Neuenahr-Ahrweiler sind im letzten Jahr um durchschnittlich 6,24 % gestiegen. Im 2. Quartal 2020 lag der Angebotspreis für Häuser zum Kauf bei durchschnittlich 2.684 €/m2 Wohnfläche.

Bei Neubauten bei 3.143 € und bei projektierten Immobilien sogar bei 3.163 €. Die Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren liegt bei sage und schreibe 31 %.“ (Quelle: Immobilienscout24)

Anhand dieser Zahlen ist deutlich zu erkennen, dass die Nachfrage deutlich höher ist als das Angebot, was auch bei Baugrundstücken zu erkennen ist.

Die Efferz & Hoppen Immobilien GmbH als Maklerunternehmen am Puls der Zeit kann diesen Preistrend bestätigen. Die erhöhte Nachfrage liegt sicherlich in einer Kombination von hoher Lebensqualität in der attraktiven Kreisstadt, gepaart mit der guten Infrastruktur, begründet.

Über die Autobahn sind sowohl Koblenz als auch Bonn in ca. 30 Minuten erreichbar. Dementsprechend weichen viele Menschen aus der Großstadt auf die ländliche Umgebung aus. Aber auch durch den demographischen Wandel ist der Kurort, mit seinem reichen kulturellen Angebot, besonders für ältere Menschen mit hoher Kaufkraft sehr anziehend. Die Besorgungen des Alltags können fußläufig erledigt werden und die erstklassige medizinische Versorgung ist vielfältig gewährleistet.

Die Efferz & Hoppen Immobilien GmbH zählt in ihrer Datenbank viele Kaufinteressenten, die in allen Preisklassen ihre Suchkriterien hinterlegt haben.

Kaufnebenkosten

Beim Grundstückserwerb entstehen zudem Kaufnebenkosten. Dazu gehören:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Grundbuchgebühren
  • Maklercourtage
  • Eventuell Vermessungskosten
  • Eventuell Baugrunduntersuchungen

Diese Kaufnebenkosten können ebenfalls vom Baudarlehen abgedeckt werden(110 % – Finanzierung), was sich jedoch ungünstig auf den Sollzins auswirkt. In vielen Fällen ist es günstiger, die Kaufnebenkosten durch eigene finanzielle Mittel zu tragen.

Bei der Suche nach attraktiven Baugrundstücken können, wir von Efferz & Hoppen Sie tatkräftig unterstützen. Planen Sie als energetische Maßnahme Erdwärmepumpen oder Solarenergie zu nutzen, müssen Sie schon bei der Grundstücksauswahl auf die Umsetzungsmöglichkeiten achten.

Außenanlagen in der Baufinanzierung

Viele Baugrundstücke bieten Platz für Außenanlagen, zum Beispiel Garten oder Garage. Die meisten Banken nehmen diese Kosten auf Wunsch mit in die Baufinanzierung auf. Wichtig ist dabei, von Anfang an diese Kosten im Darlehen zu berücksichtigen. Nachträglich ist es schwierig bis unmöglich, für Außenanlagen den günstigen Zins der Baufinanzierung zu nutzen.

Dafür eignet sich eine Baufinanzierung nicht

Haben Sie bei der Ausführung ihres Bauprojektes die Garage nicht in der Baufinanzierung eingeplant, ist es nachträglich kaum abzuändern. Nachträglich errichtete Garagen müssen dann anders, zum Beispiel mit einem frei verfügbaren Kredit zu einem höheren Zins, finanziert werden. Carports, Gartenhäuser oder die Gartengestaltung betrifft es ebenfalls.

Zudem gibt es bei der Baufinanzierung bei den meisten Gebern der Darlehen eine Mindestsumme von 50.000 €. Deswegen raten wir von Efferz & Hoppen Ihnen, solche zusätzlichen Kosten mit bei der Baufinanzierung für Ihr Haus zu berücksichtigen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass gerade Parkraum in Bonn, Bad Neuenahr, Ahrweiler und Rheinbach knapp ist.

Es gibt eine Ausnahme in der Baufinanzierung, die es Ihnen gegebenenfalls doch ermöglicht, nachträglich noch Wünsche zu realisieren. Ist die Summe des Darlehens höher, als die tatsächliche Umsetzung des Bauvorhabens gekostet hat, haben Sie einen finanziellen Überschuss. Dieser kann Ihnen von der Bank für weitere Tilgungen von Kosten im Rahmen Ihres Bauvorhabens ausgezahlt werden. Allerdings nur, wenn Sie diese Regelung auch Bestandteil des Vertrages war. Ohne vertragliche Fixierung kann sogar eine Nichtabnahmeentschädigung an den Darlehensgeber fällig werden.

Was spricht für ein Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung?

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form von Baudarlehen, da kein gesondertes Zinsrisiko besteht. Es wird ein Zins (Sollzins) vereinbart, welcher über die Laufzeit der Ratenzahlungen konstant bleibt. Günstig ist das Annuitätendarlehen besonders, wenn wie jetzt der Leitzins niedrig ist. Durch die Zinsbindung beim Annuitätendarlehen können Sie sich den niedrigen Zins über eine lange Laufzeit (zum Beispiel 15 Jahre) der Baufinanzierung sichern, auch wenn der Leitzins immer weiter steigt. Zwar ist die Entwicklung des Leitzinses nicht vorhersehbar, aber wird in der Regel aus einer Niedrigzinsphase ansteigen.

Umgekehrt verhält es sich, wenn die Zinsphase hoch liegt. Dann sind kurze Laufzeiten von Vorteil. Sie ermöglichen bei fallendem Zinssatz eine kostengünstigere Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Das Gegenteil des Annuitätendarlehens ist das Volltilgerdarlehen, welches aber weitaus seltener in Anspruch genommen wird.

Ein weiterer Vorteil der Zinsbindungsfrist beim Annuitätendarlehen ist, dass Sie mehr von Ihrer Kapitalschuld abtragen. Durch die Festlegung der Ratenhöhe und des gleichbleibenden Zins, verringert sich die Restsumme immer weiter. Dadurch sinkt der Anteil der Rate, welchen Sie als Zinsanteil für die niedrigere Restsumme zahlen. Gleichzeitig steigt er Anteil der Tilgung, da die Rate ja nicht sinkt, sondern gleich bleibt. Sie zahlen also zunehmend weniger Zinsen und mehr von ihrer Restschuld ab.

Nachteile des Annuitätendarlehens

Trotz der vielen Vorteile, gibt es bei dem Annuitätendarlehen auch Nachteile. Steht Ihnen zum Beispiel in der Laufzeit der Immobilienfinanzierung ein größerer Geldbetrag zur Schuldenbegleichung zur Verfügung, können Sie ihn nicht so einfach einbringen. In der Regel müssen Sie dann dem Geber des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Der Grund ist, dass Sie mit der Sondertilgung die Zinseinnahmen für das Kreditinstitut über die vertragliche Laufzeit verringern. Ihre Flexibilität ist also eingeschränkt.

Dem können Sie jedoch vorbeugen, indem Sie vor Vertragsabschluss Sondertilgungen vereinbaren. Bei bereits laufender Immobilienfinanzierung ist das nicht mehr möglich. Sie werden dafür einen etwas höhere Zinssatz zahlen müssen, aber können vorzeitig den Vertrag kündigen oder höhere Ratenzahlungen einbringen.

Ein weiterer Nachteil kann sein, dass Sie in der abgeschlossenen Laufzeit und damit nach der Zinsbindung für eine Restschuld eine Anschlussfinanzierung benötigen. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, kann die Anschlussfinanzierung teurer als der ursprüngliche Kredit werden. Deswegen sind längere Zinsbindungsfristen, insofern der Leitzins sehr niedrig ist, für Sie besser. Eine Zinsbindung von 30 Jahren ist zum Beispiel möglich.

Häufige Fehler beim Baugeld

Niedrige Zinsen klingen verlockend und Miete wird ebenfalls mit einem Eigenheim eingespart. Trotzdem ist ein Baukredit nicht immer die beste Wahl und jeder bekommt ihn auch nicht so einfach. Schnell geschehen Fehler, vor denen wir Sie bewahren wollen.

Zu wenig Eigenkapital

Trotz derzeit niedriger Zinsen ist es ein Fehler, ein Haus mit zu wenig oder sogar ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) zu bauen. Mindestens 20 % der Gesamtkosten sollte Ihnen als Barvermögen, Bausparvertrag oder anderen Guthaben zur Verfügung stehen.

Mit wenig oder gar keinem Eigenkapital nützen Ihnen auch die günstigen Zinsen nichts, weil Banken dann einen kräftigen Zinsaufschlag für das erhöhte Risiko verlangen. Hüten Sie sich jedoch davor, sich finanziell zu übernehmen. Kalkulieren Sie Ihre Lebenshaltungskosten nicht zu niedrig ein und planen Sie Reserven ein.

Eine Baufinanzierung läuft gewöhnlich viele Jahre, wenn nicht Jahrzehnte. In dieser Zeit kann viel passieren. Gerade aktuell zeigt Corona, wie viele langjährige Verdiener in Kurzarbeit geraten können. Das Auto kann kaputt gehen oder Sie werden längerfristig krank. Achten Sie bei Ihrem Immobilienkredit auf Absicherungen für solche unvorhersehbaren Ereignisse.

Falsche Kalkulation

Viele schätzen die Kosten falsch ein. Sie müssen darauf achten, dass Sie für unerwartete Kosten Reserven einplanen. Vermeiden Sie das Risiko, eine Nachfinanzierung zu benötigen. Das wird sehr teuer. Achten Sie auf genaue Baubeschreibungen der Bauunternehmer. Benötigen Sie für Ihr Grundstück eine aufwendige Erschließung? Besteht bei einer gekauften Bestandsimmobilie Renovierungs- oder Sanierungsbedarf?

Informieren Sie sich über alle möglichen Kostenquellen sehr genau und mit fachlichem Beistand. Planen Sie finanzielle Reserven ein, aber gehen auch nicht zu weit über das Ziel hinaus. Dadurch müssen Sie unnötig viel Zinsen zahlen und je nach Vertrag eine Entschädigungssumme, wenn dem Geber des Darlehens Zinsen entgehen. Vereinbaren Sie das Recht auf Sondertilgung.

Soll- und Effektivzins falsch interpretiert

Bei einem Immobilienkredit werden zu zahlende Kosten unterschiedlich benannt. Dabei kann es schnell passieren, dass der Sollzins mit dem Effektivzins verwechselt wird. Der Sollzins (früher Nominalzins genannt) gibt den Zins an, den die Bank je nach ihren Konditionen für den reinen Nettodarlehensbetrag beansprucht. Damit sind jedoch nicht alle Kosten für die Bereitstellung des Immobilienkredits abgedeckt.

Im Gegensatz dazu rechnet der Effektivzins zusätzlich auch die Nebenkosten für den Immobilienkredit mit ein. Das können unterschiedliche preisbestimmende Faktoren wie zum Beispiel die Bearbeitungsgebühr sein. Für Sie sollte in erster Linie der Effektivzins wichtig sein, weil er widerspiegelt, was Sie tatsächlich im Jahr an Kosten zahlen müssen. So können selbst Kredite mit einem niedrigeren Sollzins teurer für Sie werden, wenn die Nebenkosten überdurchschnittlich hoch angesetzt sind. Erst wenn Sie den Effektivzins bei Immobilienkrediten vergleichen erkennen Sie, was wirklich die günstigeren Konditionen sind. Es spart Ihnen bares Geld.

Eigenleistung falsch kalkuliert

Bei Neu- oder Umbauten werden häufig sehr viele Handwerker benötigt. Ihre Fachkompetenz lassen sich Handwerker natürlich gut bezahlen, sodass Sie auch einen beträchtlichen Teil des Budgets verbrauchen. Um Kosten zu sparen, kann der Bauherr natürlich einiges auch selbst erledigen und somit Kosten einsparen. Das senkt zudem auch das Risiko einer Nach- oder Anschlussfinanzierung.

Leider stellt sich der Schwierigkeitsgrad mancher Arbeiten erst heraus, wenn damit begonnen wird. Zudem stellen sich schnell versicherungstechnische Fragen, sobald Arbeiten nicht von einem Fachmann ausgeführt wurden. Einige Arbeiten, zum Beispiel an der Elektrik, sind nach der „Niederspannungsanschlussverordnung“ § 13 für Laien sogar verboten. Achten Sie einmal auf die Warnhinweise bei Schaltern und Steckdosen bei den Bauhändlern!

Es gibt zwar immer noch genug Potential, was Sie selbst machen können, aber viele überschätzen sich dabei. So muss Ihnen zum Beispiel viel Zeit für die Arbeiten zur Verfügung stehen. Oft sind fertiggestellte Installationen auch Voraussetzung für nachfolgende Arbeitsschritte. So kann sich die ganze Bauphase hinauszögern.

Seien Sie vorsichtig, wenn Sie Ihren Immobilienkredit kürzen, indem Sie Handwerkerkosten durch Eigenleistung ersetzen.

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