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Arten von Maklerverträgen

Alle Arten von Maklerverträgen – Was ist bei der Arbeit mit einem Makler zu beachten?

Wer eine Immobilie veräußern oder vermieten möchte, kann dies selbst tun oder einen professionellen Makler damit beauftragen. Je nach Maklerauftrag ist auch beides parallel möglich, sowie auch mehrere Makler gleichzeitig beauftragt werden können. Was möglich ist, wird durch die Vertragsart bestimmt. Wir möchten Ihnen einige Ratschläge mit auf den Weg geben, worauf Sie bei der Wahl der Maklerverträge achten müssen.

Warum überhaupt einen Makler beauftragen?

Makler erbringen ihre Vermittlungstätigkeit nicht kostenlos, sodass ein Maklerlohn in Form eines Provisionsanspruchs bei erfolgreicher Vermittlungstätigkeit entsteht. Dies ist als Hauptgrund zu sehen, warum Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie auch ohne Makler tätig werden. Dazu muss die Immobilie aber sehr gefragt sein, was Privatanbieter im Vorfeld oft falsch einschätzen. Im Regelfall erfolgt schon eine falsche Vorstellung des Marktwertes, was oft einem erfolgreichen Verkaufsabschluss zum bestmöglichen Verkaufspreis entgegensteht.

Wird der Marktwert zu niedrig eingestuft, wird die Immobilie unter Wert veräußert – der Verkäufer „verschenkt“ Geld. Wird der Verkaufspreis zu hoch angesetzt, entscheiden sich potenzielle Käufer für Objekte mit marktgerechtem Preis oder warten lieber auf realistische Angebote. Dann wird die Immobilie zum Ladenhüter.

Professionelle Makler können den aktuellen Marktwert sehr gut einschätzen. Ein Makler übernimmt nicht nur die Funktion eines Immobilienverkäufers, sondern erfüllt auch eine Beraterfunktion. Zudem kennen sie den aktuellen regionalen Immobilienmarkt ganz genau einschließlich der Trends.

Die Vorteile von guten Maklern sind, unter vielen anderen Serviceleistungen für Sie, professionelle Bewerbung Ihrer Immobilie, kürzere Vermarktungszeit, Ihre Entlastung von Exposé-Erstellung, Anzeigen, Telefongesprächen, Interessentengespräche oder der Einholung von Bonitätsnachweisen. Fachlich versierte Makler vermitteln schnell und zum bestmöglichen Preis.

Natürlich trifft das nicht zwingend auf jeden Makler zu. Achten Sie bei der Wahl Ihres Maklers auf Seriosität, dass er sich an die Standesregeln bindet, über ein umfassendes Netzwerk verfügt und gute Referenzen vorweisen kann.

Welche Maklerverträge gibt es?

Haben Sie sich für einen guten Makler entschieden, stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Auswahl:

  • der einfache Maklerauftrag
  • der Makleralleinauftrag
  • der qualifizierte Makleralleinauftrag

Alle Vertragsformen bieten Vor- und Nachteile, die Sie kennen sollten.

Einfacher Maklerauftrag

Sobald Sie einen Makler mit der Vermarktung Ihres Immobilienobjektes oder der Suche danach beauftragen, besteht der einfache Maklervertrag. Zur Rechtswirksamkeit bedarf es keiner Schriftform des Maklervertrags. Es reicht bereits eine entsprechende mündliche Erklärung aus. Eine zeitliche Befristung findet bei dem einfachen Maklervertrag nicht statt, da er jederzeit kündbar ist. Dafür ist der Makler aber auch nicht wirklich verpflichtet, Ihre Immobilie zu vermarkten. Sie erteilen im praktisch nur die Erlaubnis dazu. Wird die Immobilie ohne Zutun des Maklers veräußert oder vermietet, fällt auch kein Provisionsanspruch des Maklers an.

Sie haben bei der Vertragsform des einfachen Maklervertrages sogar die Freiheit, zusätzlich selbst oder durch andere Makler Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Bedenken Sie jedoch folgendes dabei: Wird Ihre Immobilie gleich von zwei oder sogar mehreren Maklern angeboten, entsteht für potenzielle Käufer oder Mieter schnell der Verdacht, es handle sich um ein mängelbehaftetes und schwer verkäufliches Objekt. Das kann sich sehr negativ auf die Vermarktungszeit und den erzielten Verkaufspreis auswirken.

Der einfache Maklervertrag besitzt die lockerste Vertragsform und ist für beide Seiten am geringsten verpflichtend. Die Aussicht für den Makler auf eine Provision für die erfolgreiche Vermittlungstätigkeit ist fragwürdig, angesichts möglicher Mitbewerber, einschließlich Ihrer eigenen Person. Deswegen müssen Sie selbst bei diesem einfachen Maklervertrag auf einen seriösen Makler achten.

Der Alleinauftrag für Makler bzw. der Makleralleinauftrag

Mehr Gewissheit über eine tatsächlich erfolgende Vermittlungstätigkeit erhalten Sie durch die Vertragsform des Alleinauftrags eines Maklers. Sie verpflichten sich, für einen definierten Zeitraum nur einem Makler die Vermarktung zu überlassen, können aber zusätzlich auch in Eigenregie tätig werden. Das hat den Vorteil, dass zum Beispiel bewerbende Maßnahmen wie Inserate zwischen dem Makler und Ihnen abgesprochen werden. Bei mehreren Maklern, wie es beim einfachen Maklervertrag möglich ist, besteht die Gefahr, dass Ihre Immobilie von Interessenten als Ladenhüter definiert wird. Im Gegensatz zum allgemeinen oder einfachen Maklervertrag besteht nun für den Makler die Vermittlungs- und Nachweispflicht.

Haben Sie selbst einen Interessenten gefunden und kommen ohne Makler zum Verkaufsabschluss, besteht durch den Makler im Regelfall trotzdem ein Provisionsanspruch. Hier besteht also für den Makler nicht das Risiko leer auszugehen, wie bei dem einfachen Maklerauftrag. Dadurch ist auch die Motivation für Makler höher.

Der Makleralleinvertrag wird individuell zwischen Ihnen und dem Makler geschlossen. Darin wird auch der Zeitraum der Vermarktung durch den Makler bestimmt, was zum Beispiel zwischen 3 und 12 Monaten sein kann. Eine Schriftform ist für einen Alleinvertrag nicht gesetzlich vorgeschrieben, sollte aber auf jeden Fall schon wegen der individuellen Vereinbarungen schriftlich fixiert werden. Ein formeller Vordruck ist gesetzlich (BGH Z 60, 377) nicht zulässig bzw. rechtlich unwirksam.

Der qualifizierte Alleinauftrag

Eine Steigerung des Makleralleinvertrages stellt der qualifizierte Alleinauftrag dar. Unter anderem besteht für Sie nun nicht mehr die Möglichkeit, selbst an Interessenten zu verkaufen. Sie unterliegen einer Verweisungspflicht an den Makler. Wie auch schon beim Alleinauftrag gibt es auch keine weiteren Makler, welche für einen definierten Zeitraum Ihre Immobilie vermarkten. Der qualifizierte Alleinauftrag räumt dem Makler quasi für die vereinbarte Vertragslaufzeit, das exklusive Recht der Vermarktung an Ihrer Immobilie ein. Dadurch ist er auch in der Lage, gegen eine Reservierungsgebühr eine Reservierungsvereinbarung Interessenten gegenüber auszusprechen. Es wird dadurch die Verbindlichkeit gesteigert.

Oft zeigen Interessenten Kaufabsichten, welche sie dann jedoch nicht umsetzen. Für Makler ist dies ein Aufwand- und Zeitverlust, welcher zumindest zum geringen Teil durch die Reservierungsgebühr entschädigt wird. Bei erfolgreichem Verkaufsabschluss wird die Reservierungsgebühr im Regelfall bei der Provision angerechnet. Es besteht aber auch die Möglichkeit, eine Reservierungsvereinbarung ohne Reservierungsgebühr auszusprechen.

Mit dem qualifizierten Alleinauftrag wird dem Makler die Sicherheit geboten, dass es zu keiner Veräußerung der Immobilie ohne sein Wissen kommt. Somit wird er alle zur Verfügung stehenden Möglichkeiten seiner Maklertätigkeit nutzen, einen erfolgreichen Kaufvertragsabschluss zu erreichen. Das ist gleichzeitig auch Ihr Vorteil als Eigentümer oder Immobilienverkäufer. Sie können sicher sein, dass der Makler alles daran setzen wird, Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Sie müssen sich jedoch bei dieser Vertragsform auch bewusst sein, dass Sie eine enge vertragliche Bindung mit dem Makler eingehen und Ihr Handlungsspielraum stark eingegrenzt wird. Deswegen benötigen Sie entsprechend auch einen wirklich guten Makler, dem Sie vertrauen können.

Ab wann wird ein Vertrag mit einem Makler geschlossen?

Viele Privatverkäufer sind überrascht, wie schnell ein Vertrag mit einem Makler zustande kommt. Unseriöse Makler nutzten das zum Teil auch im Internet aus. Der Gesetzgeber schreibt für Maklerverträge nicht zwingend die Schriftform vor. Es ergibt sich eine Rechtsverbindlichkeit auch durch mündliche Absprache oder eine konkludente Handlung, also stillschweigende Willenserklärung. Ist ein Maklervertrag zustande gekommen, aber keine schriftliche Fixierung der Provision erfolgt, gilt der Regelsatz des jeweiligen Bundeslandes. Bei Mietobjekten begrenzt sich der Maklerlohn auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer im Erfolgsfall.

Ein Maklervertrag mit dem Vermittlungsmakler entsteht nicht nur durch die Beauftragung des Vermieters oder Verkäufers einer Immobilie. Auch das Tätig werden für den Kauf- bzw. Mietinteressent erfüllt die Vertragsform der Vermittlungstätigkeit, wenn die Geschäftsbedingungen der Vermittlungsmakler akzeptiert wurden. Der jeweilige Maklervertrag ist die Basis für die Höhe der Provisionspflicht.

Ein Anspruch auf Maklerlohn im Erfolgsfall entsteht laut §652 BGB bei der Erfüllung folgender Voraussetzungen:

  • es besteht ein rechtswirksamer Maklervertrag
  • es wurde vom Makler eine Maklertätigkeit erbracht (Vermittlung oder Nachweis zum Tätig werden)
  • es gab einen Erfolgsfall (Kaufvertragsabschluss oder Mietvertragsabschluss)
  • Ursache des Vertragsabschlusses war die Maklertätigkeit
  • es ergab sich keine Unwirksamkeit des Vertrages aufgrund eines Mangels

Für die Provisionspflicht gibt es zwei unterschiedliche Vertragsformen: Innenprovision und die gemischte Provision:

  • Die Innenprovision: Für Verkauf entsteht bei der Innenprovision für den Verkäufer eine Provisionspflicht. Sie wird im Maklervertrag fixiert, ist jedoch frei verhandelbar.
  • Die Mischform der Provision: Verkäufer und Käufer teilen sich den Maklerlohn. Die Käuferprovision darf dabei nicht höher sein als die Verkäuferprovision.

Maklervertrag wieder kündigen

Aus den bisherigen Informationen ist ersichtlich, dass die Wahl des Maklers wie auch der Vertragsart (der einfache Maklerauftrag, der Makleralleinauftrag, der qualifizierte Makleralleinauftrag) und der vereinbarten Vertragslaufzeit, sehr wichtig für Sie sind. Umso enger die Bindung an einen Makler ist, umso schwieriger ist die Kündigung.

Am einfachsten lässt sich ein Maklervertrag mit unbefristeter Vertragslaufzeit kündigen (einfacher Maklervertrag). Grundsätzlich lässt sich diese Vertragsform jederzeit kündigen, auch ohne Angaben des Kündigungsgrunds. Bedenken Sie jedoch, dass beim einfachen Maklervertrag sich der Vermittlungsmakler auch nicht viel Mühe geben muss. Ihre Immobilie wird möglicherweise über einen längeren Zeitraum inseriert, ohne dass es zum Erfolgsfall kommt. Dadurch entstehen Ihnen Nachteile, weil die Immobilie den Ruf eines Ladenhüters mit Mängelbelastung assoziiert.

Mit der Befristung der Vertragslaufzeit steigt der Schwierigkeitsgrad einer Kündigung  des Individualvertrags. Das trifft auf die Vertragsformen des Alleinauftrags für Vermittlungsmakler und besonders für den qualifizierten Makleralleinauftrag zu. Zur Kündigung bedarf es rechtlich berechtigter Gründe, zum Beispiel:

  • Verletzung der vertraglich fixierten Pflichten des Vermittlungsmakler
  • die Vertragslaufzeit ist übertrieben lang (Sittenwidrigkeit)
  • eine unzumutbare Zusammenarbeit aufgrund eines gestörten Vertrauensverhältnisses zwischen Auftraggeber und Makler (Makler hält sich nicht an Vereinbarungen und Absprachen)

Gedanken vor dem Maklervertrag

Je nach Objekt und Art der Immobilie, sollten Sie schon vor einem Maklervertrag einige Punkte überlegen. Ein guter Makler kann Sie schnell und zum bestmöglichen Preis zu einem Erfolgsfall mit Vertragsabschluss führen. Den einfachen Maklervertrag empfehlen wir Ihnen nur, wenn Ihre Immobilie nachweislich sehr gut auf dem Immobilienmarkt positioniert ist.

Am besten können Sie die Leistungskraft eines Maklers ausschöpfen, wenn Sie sich für den qualifizierten Makleralleinvertrag entscheiden. Das lohnt sich jedoch nur, wenn Sie einen Makler mit fundierten regionalen Kenntnissen und einem gewachsenen Netzwerk beauftragen. Sind Sie sich unsicher, wählen Sie eine mittlere Vertragslaufzeit von 3 bis 6 Monaten. Bei Bedarf ist eine Verlängerung der Vertragslaufzeit bzw. ein erneuter Maklerauftrag möglich.

Ein Maklervertrag ist ein Individualvertrag, indem Sie vieles wie zum Beispiel die Art der Bewerbung Ihrer Immobilie oder eine Reservierungsgebühr regeln können. Überlegen Sie sich vorher, was Sie von Ihrem Vermittlungsmakler erwarten.

Um sicherzugehen, dass ein Makler über große Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes verfügt ist es vorteilhaft, wenn auch seine Geschäftsräume in der Region Ihrer Immobilie oder Ihrer Immobiliensuche liegen. Uns zum Beispiel treffen Sie in folgenden Geschäftsräumen an:

Viele Makler bieten Ihre Dienste pauschal für ganz Deutschland an, wobei es dann häufig an tiefgründigen Kenntnissen der regionalen Situation fehlt sowie auch zukünftige Entwicklungen der Region unbeachtet bleiben. Schuldet der Makler Ihnen den Nachweis über solche Kenntnisse, ist es vielleicht nicht der beste Makler für Ihr Anliegen.

Besuchen Sie uns einfach einmal in unseren Geschäftsräumen und wir beraten Sie gerne zu den Vertragsarten oder wie Sie unsere vielfältigen Möglichkeiten am besten ausschöpfen können.

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